Prezydent dnia 25 lipca podpisał  nowelizację ustawy, która wprowadza istotne zmiany w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Konkretnie odnoszą się one do rynku nieruchomościowego. Pierwsza z nich dotyczy zwolnienia z PCC nabycia pierwszego mieszkania. Z drugiej strony nałożony  został 6% sankcyjny podatek przy nabyciu co najmniej sześciu mieszkań w jednej inwestycji.

 

Zwolnienie z PCC  

Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolnienie znajdzie zastosowanie, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne:
—  którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z wymienionych powyżej praw ani udział w tych prawach, lub
—  którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem przysługiwał udział w którymś z wymienionych powyżej praw, lecz udział ten nie przekracza ani nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z powyższego wynika, że przedmiotowe zwolnienie kierowane jest do osób fizycznych, które kupują swoje pierwsze mieszkanie. Zatem ułatwienie to nie przysługuje innym podmiotom gospodarczym, np. spółkom czy fundacjom. Należy również zaznaczyć, że przepis nie dotyczy zakupu samego gruntu, nawet jeśli przeznaczony jest pod zabudowę mieszkalną.

Przepis wskazuje, że ze zwolnienia można również skorzystać, jeżeli mieszkanie nabywane jest przez większą liczbę osób. W takim wypadku trzeba zastanowić się nad tym, czy nadal będzie możliwe do zastosowania, jeżeli choćby jeden z kupujących nie spełni określonych przez ustawodawcę warunków.

Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o PCC obowiązek zapłaty podatku solidarnie spoczywa na kupujących.

W moim przekonaniu posiłkować się można dorobkiem orzeczniczym w zakresie art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W wyroku NSA z 24 lutego 2017 r.  o sygn. akt II FSK 3543/16 wskazano, że w przypadku, gdy jednemu ze współwłaścicieli nieruchomości przysługuje zwolnienie podatkowe w podatku od nieruchomości, to wprawdzie nie korzystają z niego pozostali współwłaściciele, ale okoliczność ta powinna być uwzględniona przy określaniu wysokości zobowiązania podatkowego. W takiej sytuacji od wysokości podatku należałoby odliczyć kwotę, która przypadałaby na współwłaściciela spełniającego warunki zwolnienia. Zagadnienie to może być osią sporu między organami a podatnikami, dlatego z uwagą trzeba śledzić interpretacje i orzeczenia, które będą wydawane w tym przedmiocie.

Ustawodawca zastrzegł ważny wyjątek dla osób, które nabyły nieruchomość w ramach spadkobrania. Mianowicie ze zwolnienia będą mogły skorzystać osoby, które w drodze dziedziczenia otrzymały udziały w mieszkaniu, ale nie mogą one przekroczyć 50 proc. Faktu tego nie zmienia późniejszy dział spadku, w wyniku którego podatnikowi może przypaść pełna własność nieruchomości. Co istotne, przepis nie przewiduje limitu wartości takiego udziału. Wydaje się też, że ustawodawca dopuścił możliwość posiadania większej ilości takich praw. Zwrot udział w tych prawach wskazuje, że zwolnienie jest możliwe przy dziedziczeniu udziałów w większej liczbie nieruchomości, pod warunkiem, iż każdy udział z osobna nie przekracza 50 proc.

stawki pcc 

2% lub 6% 

W przypadku gdy obrót nieruchomościami będzie podlegał pod PCC, to stawka tego podatku od 1 stycznia 2024 r. wynosi:

—  2% – od umowy sprzedaży: nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym;

—  6% – od umów sprzedaży opodatkowanych zgodnie z art. 7a dodanym w ramach omawianej nowelizacji.

Dla kogo nowy podatek 6%?

Konkretnie art. 7a ustawy o PCC zakłada, że kupujący, który:

—  nabywa co najmniej 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych VAT5, lub udziały w tych lokalach albo

—  nabył już co najmniej 5 takich lokali lub udziały w nich,

—  zapłaci podatek według stawki 6% przy zakupie szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub w budynkach bądź udziału w takim lokalu.

Wyższy podatek będzie dotyczył najczęściej nieruchomości w stanie deweloperskim, które z reguły są opodatkowane VAT. Teoretycznie może dotyczyć on też budynków lub lokali z rynku wtórnego, jeśli dokonano w nich istotnych ulepszeń stosownie do art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT bądź zrezygnowano ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Wyższy 6% podatek nie wystąpi, jeżeli kupujący:

1)   kupi lokale użytkowe (bez względu na ich liczbę);

2)  nabędzie lokale mieszkalne, które nie będą opodatkowane VAT;

3)  zakupi lokale mieszkalne w jednym lub w kilku budynkach, ale wybudowanych na różnych nieruchomościach gruntowych;

4)  jest właścicielem co najmniej pięciu lokali mieszkalnych, a nie wszystkie były opodatkowane VAT.

Zmiany te są szczególnie niekorzystne dla podatników, którzy nie mają prawa do odliczenia VAT lub jest ono ograniczone, wówczas będą oni obciążeni ekonomicznie dwoma podatkami. W tej kwestii trzeba rozważyć, czy nałożenie się dwóch danin będzie zgodne z przepisami unijnymi. Należy stwierdzić, że z dyrektywy o podatkach kapitałowych takie niezgodności nie wynikają. Przede wszystkim dyrektywa zakłada, że podatek od gromadzenia kapitału nie może być naliczany więcej niż jeden raz. Obrót nieruchomościami nie powinien mieścić się we wskazanej kategorii.